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再议房产税:如何收?何时收?

更新时间:2020-07-03

在我国房地产相关领域是许多人投入精力研究最多的领域,所以没有绝对的外行,谁都能说出个三言两语,无论是对于政策、市场还是法规。说起房产税,很多人都懂得这事得先过了立法这一关,立法是基础原则,这个制定过程要说得通。无论是愤青、键盘侠还是老法师、有房者,大家各自的表态在这个事情的步骤上还是没听太大分歧的。

未经过人大审议和立法程序,房产税这种大事是不可能尘埃落定的,牵扯面太广了,我们看看近几年对此的说法。自2018年开始至今,都是稳妥推进房地产税立法,所以先给各位提个醒,这个提法已经三年了,如果是首次提出那么可以用来作为一个判断推进的依据,如今都经历了三年仍然在“稳妥推进”,我想大家自己心里先有个判断。

之前的文章更多从技术层面解析其执行方式,但今天我们重点说的是当下房产税落地的可行性。

截止去年的十年以来,我国房地产销售额超过115万亿,历年增幅就不一一列举了。目前我国商品房的均价在8800~9000元/㎡的区间,当然作为全国数据,参考意义有限。我只说这么大的一个规模,是一个基本盘,对于过去它意味着土地出让的巨额财政收入和地方政府得以建设城市的投入,对于当前它意味着规模巨大的投资,对于未来……它可能就是税收的基础。

而房地产企业年缴税费从十几年前983亿元增加到去年39931亿元的规模,这还没算房地产上下游企业,例如建筑、材料等企业缴纳的税费。

地方有充分的动机去增加土地财政和其他补充财政收入手段,1994年开始的分税制改革,分税制最大的变化,就是税收的大头被国家拿走了,国家再看各地情况拨款给地方政府。

分税制改革后,因为大部分税收流入中央政府,地方政府仅靠税收和上级拨款,想要自主做点事,钱根本不够花,1997年前后,因为教育拨款不到位,地方很多学校没钱给老师发工资了。

1998年,中国商品房大幕正式拉开,各地政府学习深圳,大规模征地,把地征来之后抵押给银行,贷款出来搞基建和五通一平、九通一平,基础设施修好之后,低成本征收过来的土地价格就翻了数十倍,正好高价通过招拍挂出让。

客观上来说,这一模式为中国城市高速发展提供了支撑,所以中国的城市化速度创造了人类历史的记录,这是值得肯定的。

2019年中国商品房平均销售价格为9310元/平米,其中住宅为9282元/平米;以城镇居民平均人均可支配收入计算的房价收入比为8.7,以农村常住人口人均可支配收入计算的房价收入比为22.9。2000年到2019年,城镇居民平均收入房价比为9.26,负担非常沉重。

以前卖地这条路之所以走得通,是因为中国城镇化水平比较低,所以通过建设城市卖地,地方政府就可以有大把的收入,但现在中国城镇化的空间虽然还有,但已经不似从前那么大,而且投资回报率也显著下降了,加之中国人口增长放缓,所以建城卖地的模式本来就已经快走不通了。

而且这一模式导致房地产市场畸形发展,抢占了其他实体经济市场的资金,也挤压了其他实体经济的发展空间,长此以往,受伤的不仅是百姓,还有整个国家的产业竞争力,所以从这个角度来说,国家也很着急想帮地方政府找到新的收入来源。

我们知道无论是疫情之前,还是之后,对企业的减税降费是一个刺激经济的重要手段,为了招商引资,给出了众多的补贴和减免税收的优惠政策,因为我们对企业的税负本身就不低,再增加肯定不利于吸引企业,无论国内的还是国际的企业投资经营,而企业是就业和经济增长的动力。

所以征税更多只能从居民部门上考虑,这其中居民的主要资产是房产,这一点占比毋庸置疑,我们还记得上个月央行公布的调查数据么?家庭平均资产317.9万,其中占比六七成的是房产。当时还有很多人慨叹自己又拖了后腿,咱不管被平均了还是怎么着,对高净值人群和普通家庭而言,房产的确占比家庭总的财富不小,是税基的一个主要目标。

大家早就讨论过,70年土地使用年限(商业40年)对应的土地出让金,开发商早就交过了,而且必然也将这个成本计入了房价,买房人已经交过一次钱了。土地出让金本质就是税收,已经交过一次了,如何再收呢?我想这就是文章开篇说到的立法问题——这事总得有个逻辑和理由。

我们知道在土地产权私有的国家,房产税按年度征收,算下来跟咱70年的土地出让金也差不多,现在无非是把这事调整成为长期化的税收,既然土地可以在70年使用权到期后自动续期,那么到时候征税就是了。但是,房产税可能等不了那么久才征收,虽说也不至于非常急于这几年就收,但绝对等不了几十年之久。

1、对房产价格评估,要有合理的基础。这里我补充一句,只要土地出让逐步减少,也就是不靠卖地了,那么房价才有可能真正下降(但不是暴跌或者崩盘,那是缺乏基本知识分析的人的妄断);那么好了这个征税对应的房价要如何评估,需要产生一个公允的区间,实际上税收是对资产价值的确认,这是非常重要的第一点。

2、对房产权属和土地使用权年限进一步确认,房产税跟土地出让金年限之间的关系需要说清楚,这是非常重要的第二点。

3、2018年6月,也就是2年前的端午节,我们已经实现了全国统一的不动产登记信息管理基础平台全国联网;这里要说的是对家庭名下多套房产进行征税的技术基础已经不是问题,那么就需要确定从第几套开始征收,我认为自住的住房可以在免征的范围,但是多套房产如果在不同省份,各地都征收房产税怎么界定那套房是第二套,第三套呢?例如一个家庭自在河北省,浙江、上海、海南各有一套,那么那一套算自住,哪个省份可以征收这个家庭的房产税呢?最后还有一点,我认为眼下两三年不是征收房产税的时机,一来居民的家庭可支配收入非常有限,如果再拿走一部分,如何鼓励消费?二来当前房地产市场仍然需要扮演一个重要角色,同时土地出让仍然在继续,如果马上出台房产税,房价我不好说,土地价格和土地出让,以及房地产投资怕是要先受影响。

今天先分析到这里,后面有机会继续,也欢迎留言评论,获取更多房地产专栏文章和行业资讯,楼市分析,欢迎关注。

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