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杭州房地产2018年年度市场报告

更新时间:2020-07-24

2018年全国各地出台楼市政策多达百余次,除了传统的限购、限售、限价、限贷四限政策外,2018年的调控政策非常注重强化市场监管。继住建部对30个城市开展治理房地产市场乱象专项活动后,有佛山、三亚、大理等50多个城市整顿规范房地产市场,加强市场监管类政策成为主流。在打击违规操作的同时,成都、杭州、西安等城市采用公证摇号、按比例向刚需家庭提供房源等方式保障合理的购房需求。自此,摇号与限购、限售、限价、限贷、市场监管一道成为楼市调控新标配。

2018年7月12日,住建部表示:“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

2018年住建部罕见多次重申坚持房地产调控不放松,从“下决心解决房地产市场问题”、“开展专项治理行动”、“调整棚改安置政策”到“要求各地加快制定住房发展规划,强化地方问责机制”,表明政策层面调控从严的态势不变,充分体现了住建部坚决遏制房价上涨,稳定房地产市场秩序的坚定决心。

12月中央经济会议指出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

杭州2018年4月实施的购房摇号,其最大亮点在于差异化调控的精准化、精细化:向“无房家庭倾斜”,打击“假离婚”购房现象。

政策管控吹向类住宅,杭州“限酒令”重出江湖 ,从严抑制”酒店式公寓“,有利于房地产调控长效机制。

18年杭州八区涉宅土地出让规模居近年高位,出让面积434.9万方,同比增长13%;可建面积980.2万方,同比增长11%。

杭州18年市区涉宅地楼面均价18234元/㎡,与17年平均楼面价18665元/㎡基本持平。由于18年下半年土地市场遇冷,且多宗租赁用地出让,拉低整体平均楼面价。

杭州上半年土地延续17年高热行情,土地溢价率普遍较高;下半年房企融资趋紧,拿地趋于理性,低溢价率及甚至底价拿地成为常态。

杭州18年经历三次推地小高峰,1月、3月及7月。经过7月“推地潮”之后,杭州各区已基本完成全年推地计划。政府推地节奏把握精准,土地成交金额再创新高。

杭州八区涉宅土地成交88宗(含7宗租赁用地),出让可建面积980万方,成交总金额1787亿元。

地王主要集中在上半年及7月份,且溢价率普遍较高;房企拿地不计成本;7月后地王,因房企拿地积极性下降,普遍以底价成交。

景芳三堡单元JG1202-40地块,成交楼面价为43930元/㎡,成为年度住宅单价地王,由安徽置地摘得。

8家房企通过在杭州的土地公开市场拿地首次入杭(不含临安、富阳),分别为华侨城、新希望、重庆华宇、银城地产、南京弘阳、上海恒文、北京天润、上海惠建。

商品房2018年供应1189.4万方,同比下降12.9万方;成交1303.5万方,同比下降34.5%;成交均价27749元/㎡,同比上升31.1%。

住宅成交980.8万方,酒店式公寓成交137.5万方,商业成交94.4万方,写字楼占比90.8万方。

l杭州近年发展迅速,成交均价上涨迅速,整体表现为量缩价涨,但未来长期房价上涨动力不足。

18年伊始,杭州楼市继续延续17年火热行情,供不应求;至4月份,摇号政策发布,房企进入短暂观望期,供销两端均走低。观望期结束后,市场重回火热行情。

下半年开始,整体市场趋冷,供求关系发生逆转;进入第四季度,在“限价放开”幻想破灭后,同时在市场趋冷以及年终指标的双重压力下,各房企纷纷开盘,推货节奏加快;部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销,年末成交量出现翘尾

2018年杭州商品住宅全年供应856.5万方,同比下降3.9%;成交980.9万方,同比缩水17.3%,全年供销比为1:1.15

2018年杭州成交均价为28071元/㎡,同比17年上涨15.1%,创历史新高。在政府限价政策下,涨幅收窄,未来房价上涨动力不足。

分区域:余杭、主城库存相对较高;主城区因为均价较高,去化相对较慢,去化周期约4.0个月;余杭、萧山去化周期均不足3个月。

分物业:普通住宅去化周期仅2.6个月,别墅产品由于总价高,去化缓慢,去化周期达8.6个月。

面积段:2018年面积段成交结构主力集中在80-100㎡,次主力为120-140㎡,80方以下产品几乎绝迹。

从历年成交来看,80-100㎡占比逐年缩减,120-140㎡占比逐年增长,杭州正从以刚需为主导的市场逐步转变,兼顾刚需与改善。

从历年成交来看,由于杭州成交均价飞速上涨,150万以下产品占比迅速下降,150-200万总价段稍有抬头,但200万以下产品占比迅速缩减,200万已成为主流市场的置业门槛。

单价段:2018年单价段主要集中在1.5-2万,占比24%,其次为2-2.5万,占比20%。 n单价段变化与总价段变化吻合,单价1.5万以下产品迅速缩减,1.5-2万稍有抬头,主要位于临浦、义桥、大江东等远郊板块,2万+成为主流市场最低标准线。

截至2018年12月28日,杭州(含富阳、临安)一共发放了563张预售证,入市房源套数约7.7万套,超54万人次参与摇号。

杭州4-6月中签率基本保持稳定,7月摇号率上升至36.6%,8月突破50%,中签率一路上扬,至12月中签率高达74.4%。

摇号中签率低于5%的楼盘数量也在不断下降,但是性价比高的个别项目仍很受追捧,从摇号至今仍有8盘出现万人摇现象,分别为未来城三期(4.4%)、融信·澜天(3.4%)、融信保利·创世纪(3.0%)、卓越·蔚蓝领秀(3.5%)、中国铁建·西湖国际城(5.8%)、万科·江湾城(4.7%)、中国铁建·西湖国际城(4%)、未来城二期(2.9%)

5月份,湘湖壹号成为杭州首个0人登记报名楼盘。下半年市场转冷,从11月份开始,大批量的“0人登记楼盘”接踵而来,截止12月28日,杭州共计46次零登记摇号,超一半集中在12月份。 0报名楼盘成交均价涵盖了各个价格区间段,总体来看均价3万+楼盘占据近6成。

自5月诞生首个流摇楼盘算起,截至目前,杭州共有158次开盘流摇。7月流摇比例骤增至20%,10月后流摇比例直线上升,至12月流摇楼盘比例突破50%。

销售面积排行榜:前十项目多为品牌开发商打造,绿城、融创、碧桂园、万科项目分列前四。年销售面积13万方,成为入围前十门槛。排名前十项目销售面积占全年销售面积15.3%。榜单第一、二位绿城·翡翠城、融创金成·江南府均位于闲林小和山板块,以其高性价比、低价跑量取胜。

销售金额排行榜:销售金额TOP10榜单中,滨江占据四盘(翡翠海岸、壹品、杭州壹号院、湘湖壹号),金茂、保利、融创均占据两盘。排名前十项目销售金额占据全年销售金额的17.4%。滨江保利翡翠海岸、信达滨江壹品均位于钱江新城地段,单价逼近7万/㎡;绿城·翡翠城、禹州滨之江、融创金成江南府以量跻身前十。

量:年成交7.28万套,2018年二手房成交量同比下跌38%,由“慢涨”转“下跌”。上半年楼市成交量保持较高的水平,呈“阶梯式”上涨。6月开始市场热度连续降温,成交量持续下跌。7-12月二手房成交量仅2.43万套,为1-6月的一半,与去年同期相比下滑52%左右,下半年购房入市的积极性减弱。

价:二手房价格上半年持续上升,成交均价上涨较快。受成交量下滑影响,成交均价自8月份开始持续下滑,均价下滑趋势滞后于成交量。

从总价段分布来看,200万为分水岭呈现分化,200万以下房源收缩趋势明显,200万以上总价段占比普遍上涨,其中总价段200-300万元扩容明显,增长8.4%。

成交量:年成交面积仅大江东有所上涨,其余区域均不同程度下滑,主城区同比下滑34%,余杭区同比下滑11%,萧山区同比下滑14%。

成交价:杭州个区域成交均价均有上涨,主城区同比上涨31%,余杭区同比上涨20%,萧山区上涨缓慢,仅同比上涨6%,大江东同比上涨27%。

分区域:2018年杭州主力成交区域为余杭区,占比41%,萧山区、主城区占比相当,占比分别为28%、25%。余杭、萧山因区域自身的经济、产业的快速发展,及其相对主城区较低的价格,正在不断吸纳在杭工作的外地客户以及因中心城区房价过高而被挤压过来的购房需求。

主城区2018年伊始,由于供应量不足,成交量连续保持较低水平;5月加大推量,供求关系稍有缓解。

至9月份,主城区供求关系已明显逆转;进入第四季度,在市场趋冷、年终指标的双重压力下,城东片区高地价项目集中入市,置业需求得到一定程度释放,供销两端走高,部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销,年末成交量发生翘尾。

库存自8月起触底反弹,截止2018年年底余杭区存量83.9万方,按18年月均流速计算,去化周期为4.0个月。

余杭区2018年供应347.4万方,同比增加13.5%,供应充足。2018年成交399.9万方,同比下跌10.9%,跌幅相对较少;市场份额占比41%,为杭州主力成交区域,与17年市场份额38%相较上涨3%。

余杭区因相对主城较低的价格,吸引受中心城区高房价挤压的购房需求;在杭州售价普遍2W+的时代,余杭区仍有众多楼盘未达到2W,整体需求旺盛。在售存量99.8万方,去化周期3.0个月。

萧山区2018年供应227.2万方,同比下降18.4%;成交272.4万方,同比下跌14.4%;成交均价26507元/㎡,同比上涨仅5.6%,明显低于其他区域价格涨幅。

截止18年底,萧山区在售库存仅62.9万方,去化周期2.8个月;萧山区未来潜在供应量巨大,主要集中在开发区(75万方)、南部卧城板块(82万方)。

走势:杭州城市发展加快,城市利好不断,投资价值凸显,酒店式公寓16年实现飞跃式发展,17年成交量价再创新高。至18年,由于住宅限价因素,酒店式公寓均价已赶超住宅均价。4月限酒令颁布,酒店式公寓成稀缺产品,短期内刺激市场走高;随着下半年整体市场趋冷,由于酒店式公寓抗风险性不足,投资客大量退场,酒店式公寓遭遇断崖式下跌,且呈持续下跌趋势。18年整体供求关系逆转,量缩价涨。

供销:供应149.9万㎡,同比增长26.5%。成交137.5万㎡,同比减少40.7%,其中上半年成交94.8万㎡,占比全年成交69%;下半年仅成交42.7万㎡,同比上半年减少55%。成交均价28885元/㎡,同比上涨39.1%。

库存:截止18年底商办公寓在售存量117.0万㎡,按近一年月均去化11.5万㎡,去化周期10.2个月。

区域:主城区库存为74.3万方,占比63.5%,由于库存较多,去化周期为10.6个月。余杭区库存17.2万㎡,去化周期14.5个月,萧山区库存24.5万㎡,去化周期7.9个月。

成交量:除大江东外,各区域均不同程度下降,余杭区由于供应不足,成交量下降77%,降幅最大,主城区同比下降35%,萧山区下降仅9%;主城区酒店式公寓成交占比最高,约61%,其次是萧山区及余杭区,成交面积分别占比27%、10%。

分布板块:热销板块主要为城市次中心,地铁轨道利好,周边产业人口聚集,区域内有大型商业综合体。

成交:18年商业成交面积为94.4万方,同比17年112.8万方减少16.3%,成交均价为28630元/㎡,同比17年23775元/㎡上涨20.4%

库存:截止18年年底,在售库存为253.5万㎡,按月均去化7.9万㎡计算,去化周期需要32.1个月。

分区域:主城区市场份额占比47%,余杭、萧山占比相当,分别为25%、23%。库存主要集中在主城区,142.4万方,去化周期38.3个月。

成交:成交90.8万㎡,同比17年111.1万㎡,减少18.3%。成交均价21613元/m2,环比17年18390元/㎡上涨17.5%。

库存:截止2018年年底,存量为242.7万㎡,按一年月均去化7.6万㎡,去化周期为31.9个月,主要集中在主城区。

分区域:主城区市场份额占比52%,其次为余杭区占比24%,库存主要集中在主城区,173.1万方,库存高企。

3月2日杭钢集团与万科集团在杭州举行资产包合作签约仪式,杭钢集团下属房产项目股权包成功转让万科,据浙江产权交易所平台网站公告,交易价格为178157.82万元。至此,杭钢成为继嘉凯城、中大、润和等之后,浙江又一家剥离地产业务的国企,杭钢在浙江、安徽的多个项目将“改姓”万科,其中包括杭钢在杭州的三个房产项目。

7月16日,浙江广厦在上交所召开重大资产重组媒体说明会,就拟作价15.38亿元向广厦控股转让所持天都实业100%的股权相关事宜予以回应。

浙江广厦董事长张霞表示,近年来,公司围绕三年内退出房地产行业、进入有发展潜力和增长空间的新领域的产业转型目标。未来公司将通过“内生”和“外延”双驱动做精做强文化板块业务,积极探索符合公司发展方向的多元化发展模式。

阳光城集团股份有限公司12月27日公布,为杭州子公司2.3亿元信托融资提供担保,对外保合计总额1382.89亿元。公告显示,阳光城持有100%权益的子公司杭州富阳碧水源房地产有限公司接受中建投信托不超过过23233.8万元的融资,期限不超过18个月。

对于融资的紧迫性,德信中国于招股说明书中表示,由于近两年国家政策的调整,公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加,可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。对于融资的紧迫性,德信中国于招股说明书中表示,由于近两年国家政策的调整,公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加,可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

2018年12月底,知名房企银亿股份宣布,因短期内资金周转困难,致使2015年发行的(15银亿01)规模为3亿元的公司债券未能如期偿付,出现实质性违约。为缓解资金压力,银亿接连披露资产处置公告,以求断臂求生。

11月13日晚间,中梁控股(以下简称中梁)正式向港交所提交招股书。近1347亿元的总资产规模,成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。

拟上市前就到达千亿销售额,是中梁区别于今年以来在港交所挂出招股书房企们的最大特点。与此同时,中梁也成为继绿城之后,第二家进入千亿的浙江房企。

一份从绿城内部流传出来的备忘录称,绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。

对于绿城的周转速度,其执行董事、执行总裁李青岸曾称,不同产品周转速度将做出不同安排,为了适应市场,绿城内部产品结构调整为‘262’模式,即20%做高端物业,60%追求性价比较高的产品,用来提高周转率,并且另外20%是保障房和安置房。

杭州近年限购、限售、限贷不断加码,限价政策从严执行。杭州出台“摇号”新政,企业全面限售,政策进一步加码;出台装修新规、自持租赁新规等一系列政策治理楼市乱象,规范市场行为;年底,杭州出台新政,购房资格认定由“不得补缴社保”改为“允许补缴社保”,政策微调放松,但未有实质性转向。

杭州十区2018年共成交地块210宗(含临安富阳),土地出让金达到2400.8亿元再创新高,相比2017年增长11.1%。同时,在全国位列第一。这与杭州对土地出让节奏的精准把握不无关系,上半年杭州土地市场不断创造新高,在市场趋冷征兆初现时,政府推地节奏加快,7月底已基本完成出让计划。

2018年共计8家房企入驻杭州城区(不含临安、富阳),各地房企持续关注杭州,被认定为最具有投资价值的城市之一。在全国楼市趋冷的大背景下,杭州楼市相对安全。

摇号新规的推出,彻底颠覆了杭州楼市的生态,为楼市注入了不确定性。其目的在于治理楼市乱象,杜绝“号子费”、“茶水费”现象出现,保证真正有购房需求的人能够买到限价商品房。

土地市场:上半年土地市场不断创造新高,以7月为分水岭,随着房企融资困难,市场预期下降,房企转为“稳健派”,低溢价率甚至底价拿地已成常态。

新房市场:上半年楼市延续17年火热行情,自下半年起,中签率攀升,流摇楼盘增多,客户观望情绪渐浓,由卖方市场转向买方市场。在市场趋冷、年末指标双重压力下,房企加大推量,部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销,年末成交量出现翘尾。

二手房市场:市区二手房成交量于下半年开始逐渐下滑,至四季度月成交量仅为年内最高月份的1/3。典型次新二手房年底的价格与六七月时的最高价相比,下降幅度达15%左右。

由于预期改变,市场的投资和投机心态也随之改变,这一点在以投资为主要目的的酒店式公寓成交量上,表现极为突出。由于酒店式公寓爆发式增长,透支未来预期,在市场趋冷下,投资客退场,酒店式公寓遭遇断崖式下跌。

在“拥江发展”战略背景下,城市格局继续发生变化,“两个主中心,七个副中心”的城市格局进一步形成。 包括轨道交通在内的城市基础设施建设速度加快,杭州地铁三期十条线路全线开始建设;富阳、临安融入市区速度加快,环杭卫星城”的格局初步形成。

“房住不炒、因城施策”主基调不变,杭州当前商品住房库存仍然较为紧张,房价压力上涨较大,调控政策难言实质性转变,有望贯穿更长的时间周期。但在因城施策的政策指导下,各地政府拥有更多的自主权,以提高政策的针对性及有效性。杭州18年底已有微调政策发布,19年政策微调放松也在预料之中。

根据政府相关计划文件,杭州19年土地供应与18年规模相当;且从基础设施建设需求来看,杭州政府大规模推地概率极大,就目前来看,仅1月份就预计出让26宗土地(不含临安、富阳)。

杭州已经连续两年为成交大年,整体购买力透支,随着2018年整体购房预期的下降,拆迁户的减少,成交量下降。19年仍将延续趋冷行情,供大于求是大概率事件。预判19年一二季度将“胶着下行”,第三季度或将触底,四季度楼市趋向明朗。

不过,杭州作为热点二线城市,受益于“后G20,前亚运”,城市基建大幅完善,城市能级提升,人才净流入排名全国第一,杭州房价有坚实的基础。

板块均价可能出现分化。一些热门板块房价保持平稳,而一些供应充足、竞争激烈的板块,或许会出现价格战,板块房价出现下调。

虽然18年杭州土地出让金再创新高,位居全国第一,但上涨动力不足。18年后期,房企投资积极性已显著转淡。预判未来房企融资渠道仍将处于收紧状态,而销售端持续走弱将触发房企投资意愿大幅度降低。

2019年将是交付大年。过去两年中由于限价政策导致的“价外加价”、捆绑销售、产品减配、品质下降等因素,或将引发大规模的“维权”潮。这也是诸多房企2019年中最大的风险点之一。

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